A PARTE IDEAL DE UM TERRENO PODE SER OBJETO DE MATRÍCULA?
BDI - Boletim do Direito Imobiliário
Categoria: 2 - Cartórios Subcategoria: 13 - Registros e averbações
BDI nº 17 - ano: 2006 - (Perguntas & Respostas)
Pergunta esta feita no BDI de abril de 2006 – nº12, pág. 29, aonde como resposta foi dito que a parte ideal de um terreno como um todo não pode ser objeto de matrícula, fato esse que só poderá ocorrer após a construção do empreendimento, resposta essa que ouso discordar pelo que adiante é exposto. (Nancy Galeazzi – Foz do Iguaçu, PR)É verdade que a Lei nº 6.015, de 31/12/73, no seu Art. 176. diz que “será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no artigo 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
§ 1º - A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: (Redação dada pela Lei nº 6.688, 17/09/79).
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei; (Redação dada pela Lei nº 6.216, 30/06/75)”.
Como se verifica, não existe a possibilidade de um imóvel ter mais de uma matrícula, pois tal fato contraria a lei, não podendo conseqüentemente serem abertas matrículas de frações ideais de imóvel, pois seriam abertas tantas matrículas quantas necessárias fossem para fechar os 100% do imóvel.
Não me parece ser o caso de condomínio feito em conformidade com a Lei nº 4.591, de 16/12/64, com ou sem a construção edificada, pois existe a necessidade de se diferenciar fração ideal de imóvel, de imóvel que é fração ideal.
Fração ideal de imóvel, está prevista no Código Civil no seu Art. 1.314 e seguintes, com a denominação de Condomínio Geral, podendo o proprietário da área transferir fração do imóvel, sem a necessidade de aprovação pelo Município, se urbano, ou pelo INCRA, se rural, podendo no futuro ser consolidado em um só dono, permanecendo na mesma matrícula.
Imóvel que é fração ideal está sujeito a Lei 4.591/64 (Lei das Incorporações), Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), e, Código Civil no seu art. 1.314 e seguintes, sendo neste último usada a denominação de Condomínio Edilício, dependendo para sua efetivação de aprovação do Município, órgãos específicos, como meio ambiente, bombeiros, empresa de energia elétrica e outros que cada Estado e Município assim exigir, devendo ser vendido em fração, pois é desta forma que a legislação assim prevê, e é dessa forma que o empreendedor faz para viabilizar o empreendimento. No futuro o empreendimento poderá também ser de apenas um dono, mas não poderá unificar as matrículas, pois são unidades distintas.
Farei então um breve comentário sobre imóvel que é fração ideal e a legislação específica. Na Lei 4.591 – art. 32 diz O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:-..., não se exigindo aqui, para negociar, que a construção esteja averbada, já que trata-se de uma incorporação, sendo permitida a venda e o registro de fração ideal que corresponderá a unidade futura. Também no mesmo artigo no item “n” diz que cabe ao incorporador apresentar declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência”; e, o Art. 34. diz que “O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento, o que significa dizer que passado ou dispensado este prazo, não pode mais o incorporador desistir do empreendimento estando o mesmo efetivado, deixando então o imóvel de existir como um todo, passando a ser constituído de diversas frações ideais que compõem o todo, mas que não se constituem um Condomínio Geral. Tal forma de procedimento é especificamente para transferir o imóvel que é composto por fração ideal, que corresponderá a uma unidade futura, e é dessa forma que as vendas serão feitas, como frações ideais, pois se não houvesse legislação especial, o incorporador não necessitaria de juntar uma série de documentos que lei exige, e venderia estas frações ideais como está previsto no C.C. – Condomínio Geral. Já o Art. 32 § 2º da Lei 4.591, determina que “Os contratos d.............