Credor hipotecário pode propor ação para exigir padrão em construção, decide STJ.

Credor hipotecário pode propor ação para exigir padrão em construção, decide STJ

Credora hipotecária pode propor ação para pedir a demolição de prédio que não atende especificações do contrato. Mas deve se basear na possibilidade de depreciação do bem dado como garantia real de crédito e na previsão, no contrato de empréstimo, de observância dos padrões construtivos do loteamento habitacional. Foi o que decidiu a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao reconhecer a legitimidade de ação proposta por sociedade de crédito pedindo a demolição do prédio em que entrou com garantidora.

Hipotecária pode pedir demolição de bem que entrou como garantidora, decide STJ.

Ao reconhecer a legitimidade do credor hipotecário, o STJ anulou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que havia concluído que a sociedade, integrante do Sistema Financeiro da Habitação, só teria legitimidade para discutir pontos diretamente relacionados à garantia, e não aspectos ligados ao desacordo da construção com os parâmetros estabelecidos.

Venceu o entendimento do relator, ministro Luis Felipe Salomão: “Em sendo imprevisível se a eventual venda do bem imóvel dado em garantia seria suficiente para o pagamento da dívida do executado, penso que é patente o interesse de agir da exequente, visto que, mesmo com a subsistência do terreno, é mesmo possível a depreciação do bem dado em garantia em vista de ter sido erigida construção incompatível com os padrões estabelecidos para o loteamento”.

No caso analisado pelo STJ, foram assinado dois contratos: um de empréstimo, entre a sociedade de crédito e o comprador do imóvel, e outro, de compra e venda, entre o proprietário inicial do imóvel e o comprador.

A discussão sobre a legitimidade ativa do credor hipotecário foi levantada em embargos à execução, nos quais o adquirente do imóvel alegou que a relação entre ele e a sociedade de crédito imobiliário era fruto do contrato firmado para pagamento da compra do imóvel, mas que seria cumprido apenas com a liquidação do preço combinado no contrato.

Nos embargos, a parte compradora reconheceu que construiu uma casa de madeira no loteamento, apesar de o contrato estabelecer a necessidade de utilização de alvenaria nas fachadas externas dos imóveis. A sociedade de crédito pediu a demolição para que não fosse obrigada a dar a garantia caso houvesse algum problema com a casa. Entretanto, o comprador defendeu que a demolição seria exagerada e desproporcional.

Venda judicial

Após julgamento de improcedência dos embargos em primeiro grau, o TJ-RS reformou a sentença e reconheceu a ilegitimidade ativa da sociedade de crédito por entender que o credor hipotecário somente possui legitimidade para alegar descumprimentos contratuais relativos à garantia — o objeto do contrato —, o que, para o tribunal gaúcho, não seria o caso dos autos.

Em relação ao recurso do credor hipotecário, o ministro Luis Felipe Salomão apontou que a hipoteca é direito real de garantia por meio do qual o devedor permanece com o domínio e a posse, Mas, disse, em caso de inadimplência ou perecimento da coisa, o credor pode promover a venda judicial do bem, recebendo o produto até o valor total do crédito, com preferência.

“Dessarte, a função da hipoteca é assegurar e garantir ao credor pagamento da dívida, vinculando o bem dado em garantia à sua satisfação”, afirmou o ministro.

No caso dos autos, Salomão apontou que, diferentemente do que entendeu o TJ-RS, poderia ser discutível o interesse de agir da vendedora do imóvel, mas jamais da credora hipotecária, já que prevista no contrato a obrigação de observância aos padrões construtivos do loteamento.

“A sentença consigna ser notório que a exequente/embargada, ora recorrente, vem sendo demandada em ações de indenização, por adquirentes de lotes do empreendimento, que sustentam a desvalorização do imóvel ante a não observância dos padrões de edificação ajustados, de modo que se faz presente o interesse de agir para manejo de ação de conhecimento de obrigação de fazer, com esteio nos artigos 186 e 187 do Código Civil”, concluiu o ministro ao anular o acórdão e determinar novo julgamento da apelação pelo TJ-RS. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

REsp 1.400.607